Comme la plupart des secteurs économiques, il semble évident que le marché immobilier va également être impacté par la pandémie de Covid-19 que nous traversons.
Le climat d’incertitude ambiant, l’augmentation importante du nombre de personnes inscrites au chômage, les mesures de confinement et de distanciation sociale constituent autant de facteurs qui peuvent faire craindre le spectre d’une nouvelle crise immobilière.
Mais est-ce bien justifié ?
Dans cet article, nous allons essentiellement traiter des questions liées au marché de biens immobiliers résidentiels.
Car l’immobilier commercial, lui a tendance à subir des pressions et des difficultés qui lui sont propres depuis quelques années. Notamment en raison de facteurs tels que la surabondance de l’offre, la modification de la gestion des espaces et des besoins en locaux des entreprises et une meilleure rationalisation de leurs ressources. L’accélération de la digitalisation de l’économie et l’émergence de nouvelles méthodes de travail – à l’image du recours accru au télétravail – risquent probablement d’accentuer les baisses des loyers, la progression du taux de vacance et l’augmentation des pertes de rendement.
Bien que l’évolution du marché immobilier helvétique reste encore complexe à définir avec précision, l’heure n’est pas à la panique.
Penchons-nous d’abord sur le comportement des ménages.
Comment vont-ils agir et réagir en ce climat d’incertitude ?
L’expérience nous montre qu’en terme de projet d’acquisition de logement, les gens ont tendance à se montrer plus prudents en période de crise. Un certain ralentissement pourra donc être observé à court terme. Tandis que certain-e-s vont décider de reporter leur achat, sans toutefois y renoncer, d’autres vont préférer profiter de cette accalmie pour dénicher le bien de leur rêve.
Cependant, pour les un-e-s comme pour les autres, les ventes devraient prendre l’ascenseur dès la sortie de crise. Car malgré les turbulences causées par le Covid-19, l’immobilier résidentiel suisse reste globalement très sain.
Tout porte à croire que nous assisterons à une diminution du nombre de transactions immobilières, du moins sur un horizon temporel à court terme. Mais pas de véritable risque de krach qui impacterait le secteur de manière durable.
Donato Scognamiglio, directeur de la société de conseil en immobilier IAZI / CIFI SA estime que les mesures prises par les autorités et notamment les fonds de soutien destinés à l’économie vont permettre d’atténuer les retombées d’une éventuelle « crise » à venir. Seule une augmentation drastique des taux d’intérêt pourrait mener à un krach de grande ampleur. Le scénario le plus probable reste un redressement progressif du marché.
De quelle manière vont être impactés les différents segments de l’immobilier ?
Nous avons évoqué plus haut le cas bien distinct de l’immobilier commercial.
Mais qu’en est-il des différentes composantes de l’immobilier résidentiel ?
Concernant les immeubles locatifs, ils conservent leur statut de valeur sûre. Aucune perturbation notoire n’est prévue pour ce segment. Exception faite de la pression accrue qui devrait être exercée sur les segments des logements à loyer élevé ou appartements bénéficiant de services.
Les résidences secondaires, considérées comme étant un luxe devraient être plus lourdement touchées, en particulier si le climat d’incertitude et les restrictions aux voyages ou aux échanges commerciaux s’inscrivent dans la durée. Ce qui ne devrait à priori pas être le cas.
Pour le segment des villas, l’offre de biens mis en vente sur le marché devrait augmenter. Mais comme il a été mentionné plus haut dans le texte, il est probable que certain-e-s acheteurs et acheteuses potentiel-le-s décident de s’accorder plus de temps avant de passer à l’acte ; le temps que la situation se stabilise. Une importante augmentation du nombre de transactions est prévisible dès que cette « crise » passagère sera surmontée.
Dernièrement, les logements en PPE. Là encore, aucun effondrement en vue. Il se pourrait que nous assistions à une baisse des prix de vente plus importante sur ce segment que sur celui des maisons individuelles. Mais il ne s’agira très probablement que d’un phénomène limité dans le temps. Le marché devrait rapidement se corriger et poursuivre sa tendance à la hausse. Pour rappel, avant la pandémie, les prévisions de grandes institutions tablaient sur une croissance annuelle des prix d’environ 2% en 2020 sur ce segment.
Dans une étude datée du 20 mars 2020, le cabinet de conseil en immobilier Wüest Partner se veut rassurant : « Même avec la baisse temporaire attendue des valeurs de marché, la grande majorité des logements en propriété financés devrait dépasser la valeur de gage des banques. Il ne faut s’attendre à des défauts de crédit et à des ventes forcées que si la crise perdurait pendant plusieurs années. Or, personne ne fait actuellement cette hypothèse », insiste Wüest Partner.
Comment vont évoluer les taux de financement hypothécaires ?
Selon une étude menée par EY (Ernst & Young et associés) – l’un des plus importants cabinets d’audit financier et de conseil au monde – auprès de 90 spécialistes de l’immobilier en Suisse entre le 27 et le 31 mars 2020, les impacts de cette pandémie ne devraient pas pousser les banques à revoir leur taux directeurs à la hausse. Les prêts hypothécaires devraient donc continuer à rester attractifs.
A noter que d’après 62% des sondé-e-s, les banques et instituts financiers pourraient appliquer des critères d’octroi de crédit plus restrictifs.
Est-ce une bonne idée d’acheter un bien immobilier dans le contexte actuel ?
La réponse peut paraître surprenante mais oui : acheter maintenant reste toujours une bonne décision.
Mais pourquoi ?
En dépit des fluctuations et des incertitudes, les taux hypothécaires restent historiquement bas, allant de 0,85% à 1,53% pour des taux fixes sur 10 ans.
Toutefois, il est utile de garder à l’esprit que la négociation et l’obtention de tels taux dépendent étroitement de votre condition financière personnelle ; tant de vos apports en fonds propres que de vos revenus, qui doivent être suffisamment élevés pour pouvoir assumer la tenue des charges liées à votre emprunt.
Les charges en question incluent les intérêts de votre crédit hypothécaire, les frais d’amortissement ainsi que d’entretien. L’ensemble ne doit pas être supérieur au tiers du revenu annuel de votre ménage.
Sachant que dans ce calcul, les banques et instituts financiers prennent en compte un taux d’intérêt théorique (5 à 6%) plus élevé que les taux en vigueur afin de tenir compte des risques d’une éventuelle hausse des taux.
Accéder à la propriété reste toujours particulièrement intéressant en termes d’économies réalisées dans les dépenses mensuelles (en comparaison avec un statut de locataire), notamment grâce à l’optimisation de votre financement hypothécaire et de l’amélioration de votre confort de vie.
Sans compter l’aspect qui est sans doute le plus important : la constitution d’un patrimoine qui sécurisera votre situation personnelle et familiale actuelle et à venir.
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